Gebietseinteilung für Bodenrichtwerte in einem Teilgebiet der Gemeinde Heinersreuth
Die Gemeindeverwaltung informiert vier Wochen lang kostenlos über Grundstückpreise
Die Bodenrichtwerte geben Auskunft über den Wert von Grundstücken in einem Teilbereich der Gemeinde. Für den Landkreis Bayreuth ermittelt der zuständige Gutachterausschuss die Durchschnittswerte in Euro je Quadratmeter aufgrund tatsächlicher Verkaufspreise in der Vergangenheit. Hierfür erhalten die Gutachterausschüsse gemäß Baugesetzbuch sämtliche Notariatsverträge über Grundstückstransaktionen in ihrem Zuständigkeitsbereich und werten die Zahlen anonymisiert aus. Immer am Anfang von Jahren mit geraden Zahlen werden die Angaben aktualisiert, z.B. 2022, 2020, 2018 usw. Der Online-Abruf dieser Richtwerte kostet normalerweise 25,00 Euro. Für den Zeitraum vom 15.8. bis 15.9.2022 erteilt die Gemeindeverwaltung während der Dienstzeit (zuständig: Bauverwaltung) kostenlos Auskunft über die jeweiligen Bodenrichtwerte. Die Einteilung der Wohngebiete der Gemeinde sind in einer Rubrik des Bayernatlas einzusehen.
Bodenrichtwerte bieten grobe Anhaltspunkte bei der Immobilienbewertung
Bei der Bewertung von Immobilien nach dem Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV) bieten Bodenrichtwerte eine wichtige Hilfestellung. Bei dieser Bewertungsmethode wird der Vergleichswert aus einer möglichst großen Zahl von ähnlichen Grundstücken ermittelt. Dieses Verfahren ist die klassische Methode bei unbebauten Grundstücken oder bei Eigentumswohnungen. Bei vermieteten Ein- oder Zweifamilienhäusern kann man mit Hilfe der Ertragswertmethode weiter in die Tiefe gehen. Paragraph 17 der Immobilienwertverordnung basiert auf den nachhaltig erzielbaren marktüblichen Mieterträgen. Der jährliche Rohertrag ist um die Bewirtschaftungskosten gemäß Paragraph 19 zu mindern. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Kosten der Haus- und Grundverwaltung, die Instandhaltungskosten, die Betriebskosten und das Mietausfallwagnis. Der Bodenwert ist mit dem Liegenschaftszins zu verzinsen, der üblicherweise bei drei bis vier Prozent bei Einfamilienhäusern liegt und von einem regional tätigen Gutachterausschuss ermittelt wird. Das Sachwertverfahren ist in den Paragraphen 21 bis 23 ImmoWertV geregelt. Die wichtigsten Bestandteile sind der Bodenwert und der Herstellungswert der Anlage. Sind diese Beträge ermittelt, erfolgen noch Korrekturen aufgrund des Gebäudealters, hinsichtlich Marktanpassung und im Falle von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen. Der Laie mag zunächst vor dem Rechenaufwand zurückschrecken, doch gibt die Sachwertrichtlinie des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung wertvolle Hinweise.
Grundstücke sind in Heinersreuth sehr gefragt
Von einem Bewertungszeitraum auf den nächsten haben sich die Bodenrichtwerte beträchtlich erhöht. So beträgt die Steigerungsrate im Gebiet „Am Bleyer“ (Bodenrichtwertnummer 242806) über dreißig Prozent. Aktuell werden dort die Grundstückpreise mit 219 Euro je Quadratmeter eingestuft, im Vergleich zu 160 Euro im Jahr 2020. Auch die Verwaltung der Gemeinde kann den Trend bestätigen. Pro Woche rufen mehrere Interessenten an und erkundigen sich nach Bauland. Bereits erschlossene, aber noch unbebaute Grundstücke stellen eine besondere Herausforderung für die Kommune dar. Immer wieder bemüht sich die Bürgermeisterin, um die Eigentümer zu einer baulichen Nutzung zu motivieren. Auch die Aufstellung des neuen Flächennutzungsplans für die Gemeinde Heinersreuth wird sich intensiv mit dem Thema „Bauen“ beschäftigen.
Weitere Informationen zur Immobilienbewertung
www.gutachterausschuesse-bayern.de/bodenrichtwerte/
www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022
www.baubiologie-regional.de/news/keine-angst-vor-der-immobilienbewertung-1013.html